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ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES - Qué medidas se pueden aplicar a propietarios que adquieren el inmueble y lo rentan por semanas o por días a personal generalmente extranjero? pero adicionalmente tiene un atraso representativo en sus obligaciones de pago con e

Qué medidas se pueden aplicar a propietarios que adquieren el inmueble y lo rentan por semanas o por días a personal generalmente extranjero? pero adicionalmente tiene un atraso representativo en sus obligaciones de pago con el edificio. ¿Se puede objetar el acceso al edificio por temas de seguridad?

De conformidad con lo establecido en el parágrafo 4 del artículo 5° de la Ley 675 de 2001, el reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

Conviene advertir que cada propietario de las unidades privadas que conforman el edificio o conjunto tienen total libertad de usar, gozar y disponer de su inmueble, acorde con los usos permitidos en materia urbanística y el reglamento de propiedad horizontal, por ser estas facultades que le confiere el derecho de propiedad privada, protegido legal y constitucionalmente.

Conforme a lo anterior, no existe un mecanismo legal idóneo para impedir el arrendamiento de las unidades privadas, ni el ingreso de los arrendatarios, pues ello implicaría un desconocimiento del derecho fundamental a la propiedad privada.

No obstante lo anterior, es importante tener en cuenta que de conformidad con el artículo 18 de la Ley 675 de 2001, es obligación de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado, Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

En este sentido, es importante establecer las normas específicas de usos del suelo y lo previsto sobre el particular en el reglamento interno de propiedad horizontal. Es preciso verificar si lo que funciona en el apartamento es una vivienda turística, teniendo en cuenta que las personas que permiten el uso y goce de su inmueble por lapsos inferiores a 30 días calendario, en forma habitual, se consideran prestadoras de servicios turísticos.Por lo tanto, deberán inscribirse en el Registro Nacional de Turismo, requisito obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística.

Lo anterior, teniendo en cuenta que la norma dice que los edificios y conjuntos residenciales constituidos en propiedad horizontal, y que se destinen en todo o en parte a la prestación permanente u ocasional de vivienda turística deben establecer en los reglamentos esa posibilidad. A esto hay que sumarle que los administradores tienen la obligación de reportar al viceministerio de Turismo los casos en que los inmuebles se destinen a tal uso sin la autorización de los reglamentos y sin la inscripción en el Registro.

La omisión de esta obligación puede acarrear al administrador la imposición por parte del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

Igualmente, al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido y adicionalmente las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.

Por otra parte, en lo que se refiere a la falta de pago de sus obligaciones, este hecho no conlleva el derecho a la copropiedad para restringir el ejercicio de los derechos que le correspondan a cada copropietario sobre su inmueble. Frente al incumplimiento de las obligaciones de pago de expensas por parte de los copropietarios arrendadores, la vía o acción legal que tiene la propiedad horizontal para instar al pago de las obligaciones insatisfechas es mediante un proceso ejecutivo, para lo cual se debe interponer demanda ante el juez civil del lugar del domicilio del demandado, actuando por intermedio de abogado, con la finalidad de obtener el pago de las expensas adeudadas más los intereses de mora causados hasta que se verifique el pago.

En concordancia con lo anterior, resulta pertinente indicar que corresponde al administrador de la copropiedad dar inicio al proceso ejecutivo, en su calidad de representante legal de la persona jurídica, por ser además una de las facultades atribuidas a este órgano, por expresa disposición legal.

Para dar inicio a este proceso se deberá presentar con la demanda el poder debidamente otorgado; el certificado de existencia y representación legal de la propiedad horizontal; el título ejecutivo, que es aquel documento que debe expedir el administrador de la copropiedad en el cual certifique que se están adeudando dineros por concepto de expensas, y discriminar dichos valores de forma clara y detallada; finalmente, el certificado de intereses expedido por la Superintendencia Financiera, o si se hubieren fijado intereses diferentes en el reglamento de propiedad horizontal, el aparte del reglamento en el que conste tal información.

Con la presentación de la demanda, deberá solicitarse el decreto y práctica de medidas cautelares sobre los bienes que tenga el demandado, para que el juez determine si procede o no la práctica de las medidas, de forma tal que se garantice el pago de las obligaciones insatisfechas, y si eventualmente el juez llegase a condenar al demandado, se tenga certeza sobre el cumplimiento de la decisión, de forma que el fallo no sea imposible de ejecutar.

Por lo anteriormente expuesto, sugerimos dar inicio a los procesos de cobro jurídico contra los copropietarios que se encuentren en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, y consecuentemente sugerir el registro en la administración de los arrendatarios, para llevar control y mejorar la seguridad.

Bajo ninguna circunstancia la copropiedad está facultada para restringir o limitar el ejercicio del derecho de propiedad privada de los copropietarios, atendiendo la información previamente suministrada.

Finalmente, se puede exigir un control de ingreso de los arrendatarios, a cada uno de los copropietarios que arrienden los inmuebles por días o semanas, lo cual es totalmente legal, pues el término de duración de este contrato no necesariamente debe ser extenso, sino que el mismo puede pactarse por el término requerido por las partes contractuales (arrendador y arrendatario). Pero si lo que existe allí es una vivienda turística, es una obligación de la copropiedad diligenciar, por cada hospedado, una tarjeta de registro que deberá permanecer en la administración del edificio o conjunto residencial, para efectos de control.

Normatividad relacionada:


Código de Procedimiento Civil Arts. 488 y ss.
Ley 675 de 2001 arts. 29, 30 y 48.
Corte Constitucional (2009, 25 de febrero), Sentencia C – 133
Ley 1558 de 2012