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ANTEJARDINES - En la copropiedad existen unos antejardines en los patios de las casas que son bienes comunes de uso exclusivo de cada casa

En la copropiedad existen unos antejardines en los patios de las casas que son bienes comunes de uso exclusivo de cada casa, uno de los propietarios realizó una modificación en el patio sin consultar a la copropiedad y sin tener permiso por la autoridad competente. ¿Qué infracciones se configuran?

Los bienes comunes de uso exclusivo son “los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos”

No le es permitido a los propietarios de bienes privados que se les asigne el uso exclusivo de un determinado bien común efectuar alteraciones, realizar construcciones sobre o bajo el bien y cambiar su destinación, entre otros; según lo establecido por el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, que consagra las siguientes obligaciones para los asignatarios:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

Para realizar cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce, o bien, cambios que afecten las fachadas como puede ser el caso de los antejardines, se requiere aprobación de la asamblea en decisión adoptada con quórum calificado (70%), sin la cual no se podrán realizar alteraciones a estos elementos, pues la idea es conservar la armonía del conjunto.

No obstante, agotarse el procedimiento anterior, se debe contar con la respectiva licencia de construcción y urbanismo de conformidad con lo establecido por el numeral 5 del artículo 25 del Decreto 564 de 2006, que en su tenor literal dice:

“Cuando se trate de licencias para la ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, copia del acta del órgano competente de administración de la propiedad horizontal o del documento que haga sus veces, según lo disponga el respectivo reglamento de propiedad horizontal vigente, autorizando la ejecución de las obras solicitadas. Estas licencias deberán acoger lo establecido en los respectivos reglamentos”.

En este sentido, el artículo 73 de la Ley 675 de 2001, consagra que la adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las unidades inmobiliarias cerradas será decidida por la respectiva asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.

Con base a lo anterior, el copropietario que realizó la modificación, al no contar con la respectiva aprobación de la asamblea ni con la licencia respectiva de la curaduría urbana, pueden ser objeto de un proceso ante la alcaldía local respectiva, que le puede acarrear la imposición de multas. Culminada la investigación por realizar una obra sin el respectivo permiso o licencia, la autoridad podrá ordenar la demolición total o parcial de las obras desarrolladas. Si dentro de los plazos señalados los infractores no cumplen con las sanciones, la autoridad competente podrá imponer multas sucesivas por el incumplimiento.

En todo caso se sugiere en primera instancia agotar la opción del arreglo directo, requiriendo a este copropietario mediante comunicación escrita para que regrese estos bienes a su estado original, so pena de iniciar las actuaciones pertinentes ante la alcaldía local y la jurisdicción ordinaria.

Normatividad relacionada:


Ley 675 de 2001
Ley 388 de 1997.