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ALTILLOS - Cuando un propietario

En primer lugar, se precisa que la construcción realizada sin autorización por el propietario del apartamento del último piso, constituye una violación al régimen de propiedad horizontal y a las normas de derecho urbano, toda vez que los propietarios de unidades privadas tienen prohibido efectuar modificaciones que comprometan la seguridad y la solidez del edificio, y específicamente los propietarios de los últimos pisos no pueden realizar construcciones sin la autorización de la asamblea y cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

Estas construcciones ilegales no cambian la naturaleza de los bienes, debe tenerse en cuenta que la propiedad horizontal supone la existencia de bienes de diversa naturaleza jurídica, como son bienes privados, bienes comunes, y bienes comunes de uso exclusivo.

Por bienes privados o de dominio particular se entienden aquellos inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Mientras que bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Respecto de los bienes de dominio particular, la Ley 675 de 2001 consagró expresamente las siguientes obligaciones de los propietarios:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

De conformidad con lo anterior, la construcción sin autorización evidencia una violación a los estatutos de la unidad residencial, a las normas consagradas en la Ley 675 de 2001 y a las normas urbanísticas.

Quien debe dar la autorización para este tipo de reformas en la propiedad horizontal es la asamblea de copropietarios como máximo órgano de decisión en la propiedad horizontal, teniendo en cuenta que se compone de la totalidad de copropietarios, el poder decisorio primario. Teniendo en cuenta que la reforma implica el cambio de destino de bienes comunes, se requiere la aprobación de la asamblea con quórum decisorio de copropietarios que representen al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad y posteriormente debe ser sometido a la aprobación de la autoridad competente, toda vez que resulta necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal.

La licencia urbanística consiste en una autorización previa para adelantar obras de construcción y demolición de edificaciones expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional.

En este caso aplica la licencia de construcción que es la autorización para adecuar un predio con edificaciones o construcciones a la reglamentación vigente. Esta licencia se debe obtener en caso de:

OBRA NUEVA: Es la autorización para desarrollar obras en un terreno no construido.

AMPLIACIÓN: Es la autorización para aumentar el área construida en edificaciones ya existentes que tengan licencia de construcción.

ADECUACIÓN: Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, sin alterar la construcción original.

MODIFICACIÓN: Es la autorización para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación ya existente sin aumentar el área construida.

RESTAURACIÓN: Es la autorización para desarrollar obras con el fin de recuperar y adecuar una edificación declarada como bien de interés cultural o parte de ella, manteniendo su uso original o permitiendo el desarrollo de otro garantizando su conservación.

DEMOLICIÓN: Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios. Esta modalidad de licencia deberá tramitarse de manera simultánea con otra modalidad.

CERRAMIENTO: Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

Frente al caso puntual, la administración de la copropiedad se encuentra facultada para iniciar las siguientes acciones:

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Agotar las vías directas y mecanismos alternativos de solución de conflictos,
vía administrativa ante la alcaldía local respectiva o
vía judicial ante un juez civil


Lo anterior, con el fin de hacer valer lo consagrado la ley y en el reglamento de propiedad horizontal, documento que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de las unidades privadas de un edificio o conjunto que se encuentre sometido al régimen de propiedad horizontal.

En primera instancia, se considera viable requerir al Copropietario para que restablezca el estado de la cubierta, contemplando un término perentorio, y garantizando en todo caso, el debido proceso. En este requerimiento se le solicitará devolver las cosas a su estado original, atendiendo lo establecido en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad.

En caso de no poder llegar a ningún arreglo con el copropietario por las vías directas de solución de conflictos; mediante el ejercicio de una acción administrativa ante la alcaldía local, el infractor puede verse avocado a una orden de demolición total o parcial de las obras desarrolladas sin el respectivo permiso o licencia, así mismo, la autoridad competente previo proceso policivo podrá imponer multas sucesivas por el incumplimiento. Conocerán de estas acciones los inspectores de policía de la localidad.

Dentro de los soportes que pueden ser allegados al proceso se encuentran los requerimientos efectuados al infractor, el aparte correspondiente del reglamento de propiedad horizontal, evidencia de las obras realizadas, certificado de existencia y representación legal de la Copropiedad, poder debidamente conferido cuando a ello hubiere lugar, concepto técnico si lo tienen y demás pruebas documentales, testimoniales o solicitud de inspección al inmueble.

Como última instancia, será competencia del juez civil resolver las controversias que surjan entre propietarios y entre éstos y la persona jurídica de la propiedad horizontal, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular.

Lo anterior, sin perjuicio de que la asamblea con mayoría calificada decida autorizar la legalización de la obra, previo concepto técnico que garantice que esta construcción no implica menoscabo para la seguridad y estabilidad del edificio. En tal caso se requerirá obtener una licencia de reconocimiento, que es la actuación por medio de la cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción, declara la existencia de los desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener tales licencias siempre y cuando cumplan con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y que la construcción se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento. En todo caso, se aclara que al solicitar la licencia de reconocimiento pueden sobrevenir sanciones administrativas de carácter pecuniario.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Decreto 1469 de 2010

Reglamento de Propiedad Horizontal