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PARQUEADEROS COMUNES DE USO EXCLUSIVO - ¿El copropietario a quien se ha asignado el uso exclusivo de un parqueadero

De conformidad con la consulta, se trata de bienes comunes de uso exclusivo, por lo cual, en primer término debemos remitirnos al régimen especial que establece la Ley de propiedad horizontal para este tipo de bienes.

Por bienes comunes de uso exclusivo, se entienden aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado. Estos bienes pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Establece la Ley 675 que los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto pueden ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

A su vez, los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, quedan obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

Tratándose de parqueaderos privados, se tiene el derecho no solo a parquear en dicho lugar, sino a disponer de él, como por ejemplo, venderlo, arrendarlo, entre otros.Por el contrario, tratándose de un parqueadero común de uso exclusivo, se tendrá simplemente el derecho a utilizarlo en las condiciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal y pagar una contribución económica por su uso, cuando a ello hubiere lugar. Esta área asignada no puede ser usufructuada por el titular del derecho y por lo tanto no debe arrendarse.

Por tratarse de bienes comunes, aunque de uso exclusivo, es necesario consultar el reglamento de propiedad horizontal del edificio con miras a establecer el régimen de los parqueaderos de uso exclusivo, toda vez que el reglamento constituye la expresión de la voluntad de la asamblea de copropietarios y en él deben estar regulados los derechos y obligaciones específicas de los mismos; cuya aplicación es de obligatorio cumplimiento.

Así las cosas, en caso de que el reglamento de propiedad horizontal no autorice el arrendamiento de los parqueaderos, podría haber lugar a la imposición de sanciones por incumplimiento del régimen de los bienes de uso exclusivo.

Sobre el tema de sanciones, la Ley 675 de 2001 consagra la posibilidad de imponer las siguientes ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Para la imposición de cualquiera de ellas, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

Normatividad relacionada:

Ley 675 de 2001

Reglamento de Propiedad Horizontal

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