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¿Es correcto que el administrador y los miembros del consejo de administración acepten poderes para representar a los copropietarios en la Asamblea?. ¿ Máximo cuántos poderes puede recibir cada persona?

Establece la Ley 675 de 2001, que la asamblea estará constituida por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esa ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella en proporción al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

A su vez, consagra que las decisiones de la asamblea se harán constar en actas en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

Sobre las calidades de los delegados, cantidad de poderes y la posibilidad de que los propietarios otorguen poder para ser representados por el administrador o a alguno de los miembros del consejo de administración, la Ley 675 de 2001 guardó silencio.

Si bien es cierto, la ley de propiedad horizontal no consagró expresamente a quien puede otorgarse poder ni cuántas delegaciones pueden radicarse en cabeza de una misma persona, la norma contempló que los reglamentos de propiedad horizontal deben regular los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal; sin que en ningún caso puedan vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley 675 de 2001, pues en tal caso, se entenderán no escritas.

De acuerdo con lo anterior, siendo el reglamento de propiedad horizontal el máximo estatuto al interior del edificio o conjunto, y expresión de la voluntad de la asamblea de copropietarios; la respuesta a los interrogantes planteados debe consultarse en el reglamento interno, cuya aplicación es de obligatorio cumplimiento.

Ahora bien, si el reglamento de propiedad horizontal no regula el tema y ante el vacio en la Ley 675 de 2001, se ha considerado que por analogía ha de acudirse al Código de Comercio, en lo referente a la Asamblea de Accionistas, que dispone:.

ARTÍCULO 185. <INCOMPATIBILIDAD DE ADMINISTRADORES Y EMPLEADOS>. Salvo los casos de representación legal, los administradores y empleados de la sociedad no podrán representar en las reuniones de la asamblea o junta de socios acciones distintas de las propias, mientras estén en ejercicio de sus cargos, ni sustituir los poderes que se les confieran.

En este orden de ideas, ni el administrador, ni los miembros del Consejo de Administración podrían representar coeficientes distintos a los suyos. Sin embargo, si el administrador o integrante del consejo de administración, a la vez ostenta la calidad de propietario puede participar en las reuniones por tener también dicha calidad, pero exclusivamente en representación de su propio coeficiente de propiedad y no en representación del de otros propietarios ausentes.

En cuanto a la cantidad de poderes que pueden otorgarse a un mismo delegado, si el reglamento de propiedad horizontal no establece regulación sobre el particular, no habría restricción, al no encontrarse limitación alguna en la Ley; siempre y cuando se garantice la pluralidad en la asamblea.

Finalmente, algunas consideraciones adicionales para tener en cuenta en relación con el tema que nos ocupa:


Todo propietario de una unidad privada (quien figure como tal en el certificado de tradición y libertad del inmueble), podrá hacerse representar en las reuniones de Asamblea mediante poder otorgado por escrito, en el que se indique el nombre del apoderado, la persona que puede sustituirlo, si es del caso, la fecha o época de la reunión o reuniones para las que se confiere y los demás requisitos que se señalen en el reglamento.
Deben cumplirse los requisitos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo aquellas disposiciones que vulneren normas de orden público, en cuyo caso se tendrán por no escritas.
Sin perjuicio de lo establecido en el reglamento, el único requisito para actuar en calidad de representante o apoderado es ser mayor de edad y contar con delegación expresa otorgada por el propietario.
No es requisito que el apoderado sea abogado ni que pertenezca a la copropiedad.
El apoderado o delegado del propietario podrá ejercer las facultades conferidas, en los términos expresados en el poder que aporte y en caso de que no se encuentren detalladas ni exista manifestación en contrario, se entenderá que cuenta con todas las facultades requeridas para la reunión del máximo órgano social, esto es la facultad de voz y voto a nombre del titular, a elegir y ser elegido a nombre del titular.
Los poderes pueden ser conferidos para todo tipo de reuniones.
No requieren presentación personal ante notario público.
Los poderes no requieren formalidad alguna, solo debe constar la manifestación inequívoca del propietario de delegar su representación.




Normatividad Relacionada:

Ley 675 de 2001

Código de Comercio ART. 185

Reglamento de Propiedad Horizontal

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